Por: Ernesto Otero, CEO da startup Lobie, especializada em maximizar a rentabilidade de imóveis compactos via moradia por assinatura ou locação de diárias.

A redução da taxa Selic influencia significativamente o mercado em geral, incluindo o imobiliário. Essa influência não se limita apenas às alterações na taxa, mas também à postura do Comitê de Política Monetária (Copom) e à forma como o Banco Central comunica e justifica suas decisões. A abordagem do Banco Central de promover cortes graduais e contínuos na taxa de juros aumenta a confiança dos investidores, proporcionando maior previsibilidade e segurança nas decisões do mercado, consideradas acertadas, especialmente em um contexto de inflação controlada e necessidade de estímulo à economia.

Um aspecto positivo dessa política é o impacto na confiança que o mercado deposita no Banco Central, refletindo-se também no setor imobiliário através da necessidade de uma atitude coerente e bem regulada. Além disso, a diminuição da Selic reduz os custos dos financiamentos imobiliários, tornando as parcelas mais acessíveis. Isso significa que os consumidores necessitam de uma renda menor para adquirir um imóvel, pois a regra geral é comprometer no máximo 30% da renda do comprador. Assim, cada redução no valor da mensalidade aumenta a capacidade de compra, tornando o mercado imobiliário mais acessível e ampliando o público-alvo das incorporações e lançamentos imobiliários.

Esse aumento na acessibilidade não só atrai mais interessados em comprar imóveis como também eleva o conhecimento e a notoriedade do mercado imobiliário, que se beneficia de um maior interesse e investimento. Mesmo com uma Selic considerada alta, como os 11,25% ao ano, a renda proveniente de aluguéis, especialmente os tradicionais com rendimento mensal em torno de 0,5%, tende a ser menos atrativa. No entanto, formas alternativas de aluguel, como o de temporada ou assinatura, oferecem rendimentos significativamente maiores, podendo superar 12% ao ano, tornando-se assim mais atraentes do que investimentos atrelados à Selic.

Com este cenário, o fluxo de caixa descontado de ativos e de projetos em fase de greenfield (iniciados do zero) é menor, fazendo com que o valor presente líquido suba. Sempre quando temos uma queda na taxa de juros, qualquer ativo de renda – como uma unidade da Lobie que é um residencial para este fim – tem um ganho de capital pelo fluxo de caixa descontado. Quando os juros caem, a taxa de desconto também cai e o valor presente líquido sobe. Isso vale para unidades da Lobie que têm foco na locação, para uma laje corporativa, um galpão logístico, enfim, qualquer produto imobiliário desse tipo.

Além do rendimento dos aluguéis, a valorização do imóvel é um fator crucial a ser considerado. Em muitos locais, essa valorização pode superar outros tipos de investimentos. Ou seja, a combinação do rendimento com a valorização do capital investido resulta em um retorno total significativamente maior, tornando a transação imobiliária, especialmente em um cenário de Selic reduzida, uma opção de investimento altamente atraente.

Adicionando ao contexto anterior, é relevante destacar que no Brasil, cerca de 80% do crédito imobiliário é subsidiado, predominantemente por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Esses mecanismos financiam programas como o programa Minha Casa Minha Vida, com o FGTS focando em habitações mais acessíveis, enquanto a poupança subsidia residências com valores acima de R$ 350 mil. Com isso, apenas 20% do crédito imobiliário opera a preços de mercado, sendo diretamente influenciado pela taxa Selic.

É preciso pontuar ainda que a redução da Selic torna o mercado de capitais particularmente atraente, impulsionando a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), entre outros instrumentos financeiros estruturados no setor imobiliário. Esse fenômeno tende a se intensificar quando a Selic se equipara ou fica abaixo do custo de captação da poupança e do FGTS, evidenciando um movimento crucial para o fortalecimento do mercado de capitais no Brasil. Diferentemente dos Estados Unidos, onde o crédito imobiliário é majoritariamente a preços de mercado e não subsidiado, a redução da Selic no Brasil não só beneficia o mercado de crédito imobiliário tradicional como também promove o mercado de capitais como um participante mais robusto e competitivo. Este aspecto sublinha a importância de se ter um mercado de capitais forte para a dinâmica econômica do país, especialmente no que se refere ao financiamento imobiliário.