A GCB, casa de investimentos especializada na estruturação e distribuição de operações de crédito, apresentou ao mercado o CRI Lumière, operação estruturada para viabilizar a conclusão de um empreendimento residencial em Maringá, no Paraná. As obras do projeto tiveram início em 2012, mas estavam praticamente paralisadas havia cerca de nove anos.

A iniciativa conecta um empreendimento interrompido ao capital institucional, criando a base financeira necessária para sua finalização.

Histórico do empreendimento e retomada das obras

O projeto residencial é formado por 102 unidades distribuídas em duas torres, com Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em aproximadamente R$ 67 milhões. Originalmente, o empreendimento foi desenvolvido no regime de administração, por meio da constituição de uma associação de compradores.

Em 2017, a execução das obras foi interrompida devido a problemas de gestão da construtora responsável à época. Apesar do estágio físico já avançado, a situação levou à rescisão contratual e à paralisação do projeto.

A retomada ocorreu em janeiro de 2024, quando uma construtora local assumiu o empreendimento. No entanto, a obra avançava em ritmo reduzido, em razão das limitações de capital. Com o lançamento do CRI Lumière, estruturado pela GCB, o projeto ganhou novo fôlego em 2026.

Atualmente, o empreendimento reúne cerca de R$ 16 milhões em recebíveis, aproximadamente 65% das obras concluídas e quase 60% das unidades já comercializadas — indicadores que evidenciam a tração comercial do ativo.

Estrutura financeira do CRI Lumière

O crédito estruturado pela GCB aporta o capital integral necessário para a conclusão das obras, cujo custo está orçado em R$ 21 milhões por uma empresa terceirizada e especializada.

A modelagem do CRI Lumière reorganiza o fluxo financeiro do projeto, centralizando os recebíveis e definindo regras claras para a destinação dos recursos. A estrutura busca garantir maior previsibilidade e disciplina financeira na etapa final da construção.

A operação oferece rentabilidade estimada de IPCA + 14% ao ano, com vencimento previsto para dezembro de 2028. O valor mínimo de investimento é de R$ 1.000.

Governança e segurança jurídica

A operação conta com uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) estruturada sob o regime de patrimônio de afetação. Esse mecanismo assegura a segregação dos ativos e das receitas do empreendimento em relação ao patrimônio dos sócios, fortalecendo a governança e a segurança jurídica da operação.

Segundo Victor Moura, diretor de DCM da GCB, a decisão de estruturar a operação considerou múltiplos fatores:

“Além do avanço físico da obra e da carteira de recebíveis saudável, pesou na nossa decisão o fato de o empreendimento estar localizado em Maringá, um mercado com indicadores socioeconômicos elevados e demanda residencial consolidada. Trata-se de um projeto viável sob a ótica técnica e comercial, que necessitava de uma estrutura financeira adequada para seguir adiante. A forma como a nova construtora reorganizou a operação e conduziu as obras, ainda que em ritmo mais lento e com recursos limitados, demonstrou comprometimento e disciplina, fatores determinantes para avançarmos com a operação.”

Estratégia da GCB no crédito estruturado

O CRI Lumière é ofertado nos termos da Resolução CVM 88 e integra a estratégia da GCB de ampliar sua presença no mercado de crédito estruturado.

Em 2025, a companhia foi responsável por cerca de 25% das emissões realizadas sob esse regime, segundo levantamento interno baseado em dados públicos do setor, reforçando sua atuação relevante nesse segmento.

Leia também: Custo Efetivo Total: entenda por que esse indicador é decisivo na negociação de um imóvel