No universo dos financiamentos imobiliários, analisar apenas a taxa de juros anunciada pode levar a decisões equivocadas. O Custo Efetivo Total (CET) é o indicador que revela, de forma completa, quanto realmente custa uma operação de crédito, pois reúne todos os encargos envolvidos no contrato. Essa visão ampliada permite ao comprador compreender o impacto financeiro real do financiamento ao longo do tempo.

A origem do CET e o papel do Banco Central

O Custo Efetivo Total foi instituído no Brasil em 2007 pelo Banco Central (BACEN), por meio da Resolução nº 3.517, de 6 de dezembro de 2007. A medida surgiu para ampliar a transparência nas operações de crédito, permitindo que consumidores comparassem empréstimos e financiamentos para além da taxa de juros nominal.

Antes dessa regulamentação, tarifas, seguros e outros encargos muitas vezes ficavam ocultos, o que tornava o crédito aparentemente mais barato do que realmente era. Em 2020, a Resolução CMN nº 4.881 atualizou as regras de cálculo e divulgação do indicador para pessoas físicas, microempresas e empresas de pequeno porte, reforçando a proteção ao consumidor.

Quais custos entram no cálculo

O CET engloba todos os valores que impactam o financiamento imobiliário. Entre eles estão taxas administrativas, seguros obrigatórios — como morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel —, tributos como o IOF e outras despesas vinculadas ao contrato. Essa soma de encargos é convertida em uma taxa percentual anual, facilitando a comparação entre diferentes propostas.

Por que o CET facilita a comparação entre financiamentos

Ao expressar todos os custos em um único percentual, o Custo Efetivo Total permite avaliar de forma objetiva ofertas que, à primeira vista, parecem semelhantes. Duas instituições podem apresentar juros parecidos, mas diferenças relevantes em tarifas e seguros podem resultar em valores finais bastante distintos ao longo dos anos. O indicador ajuda a identificar qual proposta é, de fato, mais vantajosa.

Obrigatoriedade de informação ao consumidor

A legislação brasileira determina que as instituições financeiras informem o CET antes da contratação de qualquer financiamento ou empréstimo. Essa exigência garante acesso a dados claros e completos, evitando surpresas desagradáveis durante o pagamento das parcelas e fortalecendo a tomada de decisão consciente.

Planejamento financeiro e decisões mais seguras

Compreender o Custo Efetivo Total é essencial para o planejamento financeiro pessoal. Ao conhecer o custo real do crédito, o comprador pode ajustar o orçamento, avaliar a possibilidade de aumentar a entrada ou reduzir o prazo do financiamento e, assim, minimizar encargos e riscos de endividamento excessivo.

Um indicador-chave para quem quer comprar um imóvel

Para quem planeja adquirir um imóvel, o CET funciona como uma ferramenta de transparência e segurança. Mais do que um conceito técnico, ele representa o custo real do sonho da casa própria e pode ser determinante para transformar uma boa escolha em um compromisso financeiro equilibrado no longo prazo.

Leia também: Financiamento facilita o acesso à casa própria