A desistência da compra de um imóvel pode acontecer por mudanças na renda familiar, dificuldade para pagar as parcelas ou novos planos de vida. Nessas situações, o distrato imobiliário costuma trazer duas dúvidas principais: quanto o comprador poderá recuperar e quais descontos a empresa poderá aplicar.

Não existe uma resposta única. O cálculo depende do tipo de empreendimento, das condições contratuais, da data de assinatura e da responsabilidade pelo encerramento do negócio.

Incorporação imobiliária e loteamento têm regras diferentes

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, prevê tratamentos distintos para incorporações imobiliárias e loteamentos.

A incorporação envolve a construção de edificações com unidades autônomas destinadas à venda total ou parcial, como apartamentos, salas comerciais e lojas. O loteamento, por sua vez, corresponde, em linhas gerais, à divisão de uma área em lotes para edificação e segue regras próprias da Lei nº 6.766/1979.

Identificar essa diferença é fundamental para compreender os descontos permitidos e os prazos de restituição.

Quais descontos podem ocorrer no distrato imobiliário?

Incorporações: multa depende do regime do empreendimento

Quando o comprador dá causa ao desfazimento de um contrato de incorporação imobiliária, a incorporadora pode descontar integralmente a comissão de corretagem e aplicar uma pena convencional de até 25% da quantia efetivamente paga.

Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, esse percentual pode chegar a 50%.

Esses limites, entretanto, não representam uma perda automática para todos os compradores. A aplicação depende das condições do contrato, do regime do empreendimento, dos pagamentos realizados, da eventual imissão na posse e da comprovação dos descontos apresentados.

“Dizer que a empresa pode reter até determinado percentual não significa que todo comprador perderá esse valor. É preciso analisar o contrato, o regime do empreendimento, a origem da rescisão e cada desconto apresentado”, explica a advogada especialista em Direito Imobiliário Layane Borges.

Loteamentos: limites e bases de cálculo são distintos

Nos contratos de loteamento, a legislação permite descontos relacionados à eventual fruição do imóvel, limitada a 0,75% do valor atualizado do contrato. Também prevê cláusula penal e despesas administrativas, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato.

Podem ser considerados, ainda, encargos moratórios, tributos, contribuições e comissão de corretagem, desde que esta esteja integrada ao preço do lote.

Assim, os percentuais de 25% e 50% previstos para determinadas incorporações não devem ser transferidos automaticamente para o cálculo do distrato de um lote.

Qual é o prazo para receber a restituição?

O prazo de devolução do saldo varia conforme a modalidade do negócio e o regime do empreendimento.

Nas incorporações sem patrimônio de afetação, a legislação prevê a restituição em parcela única após 180 dias do desfazimento do contrato. Quando existe patrimônio de afetação, o pagamento pode ocorrer em até 30 dias depois da emissão do habite-se ou de documento equivalente.

Se a unidade for revendida antes, o saldo deverá ser devolvido em até 30 dias da revenda.

Já nos loteamentos, a restituição pode ser dividida em até 12 parcelas mensais. Devem ser respeitados os períodos de carência previstos na legislação, que variam conforme as obras estejam em andamento ou concluídas.

Quando o comprador pode receber os valores integralmente?

A responsabilidade pelo encerramento do contrato é determinante. Se a rescisão decorrer de descumprimento da incorporadora, o comprador pode ter direito à devolução integral dos valores pagos.

Isso pode ocorrer, por exemplo, diante de atraso injustificado na entrega do imóvel após o prazo contratual, considerado eventual período de tolerância válido.

A tolerância de até 180 dias pode ser considerada válida quando estiver expressamente prevista no contrato, com redação clara e inteligível. Ultrapassado esse período, decisões judiciais reconhecem a possibilidade de resolução contratual e restituição integral, inclusive da comissão de corretagem, quando comprovada a culpa da vendedora.

Direito de arrependimento tem prazo de sete dias

Nos contratos de incorporação assinados em estandes de venda ou fora da sede da incorporadora, a legislação assegura o direito de arrependimento por sete dias.

Se o comprador exercer esse direito dentro do prazo, poderá receber de volta os valores antecipados, incluindo a comissão de corretagem.

Essa situação é diferente do distrato solicitado após os sete dias. Nesse caso, devem ser examinadas as condições contratuais e as regras da legislação aplicável.

O que conferir antes de assinar o distrato?

Antes de formalizar a desistência, o comprador deve reunir o contrato, os comprovantes de pagamento, os materiais da oferta, as mensagens trocadas com vendedores e corretores e a proposta de distrato.

A análise precisa considerar o tipo de empreendimento, a data da contratação, a multa e sua base de cálculo, a comissão de corretagem, eventuais encargos de fruição e o prazo para restituição.

“A assinatura de uma proposta pronta pode significar concordância com retenções excessivas, prazos desfavoráveis ou renúncia a direitos que poderiam ser discutidos. Por isso, o documento deve ser lido com atenção antes da formalização do distrato”, alerta Layane.

“O distrato é uma decisão patrimonial que exige cálculo e leitura contratual. Quanto mais cedo o comprador compreender sua situação jurídica, maiores serão as possibilidades de negociar uma saída segura e preservar parte relevante do valor investido”, conclui.

Leia também: Rescisão de contrato de aluguel: entenda regras, multas e direitos de inquilinos e proprietários